Sanction Eternam : Maîtriser les risques pour vos club deals immobiliers à l'aune de la jurisprudence de l'Autorité des marchés financiers

Le  9 septembre 2025, la Commission des sanctions de l'Autorité des marchés  financiers (AMF) a sanctionné la société de gestion Eternam à hauteur de 400.000  euros pour des manquements dans la gestion de club deals immobiliers  requalifiés en Autres FIA. Cette décision rappelle fermement un cadre clair :  dès lors qu'un club deal répond aux critères cumulatifs de l'article  L.214-24 du Code monétaire et financier, les obligations de la Directive AIFM  s'appliquent — qu'une société de gestion ait été désignée ou non.

 Le club deal immobilier se définit par sa nature hybride. Il s'agit d'une solution intermédiaire, située entre l’investissement immobilier en direct et lesvéhicules collectifs réglementés par nature (OPPCI, SCPI, FPS).

 Contrairement aux fonds grand public, le club deal rassemble un nombre restreint d’investisseurs partageant des objectifs communs de rendement et de durée.

 Les caractéristiques clés de ce modèle, telles qu'analysées par la Commission des sanctions, sont les suivantes :

 - Accès à des actifs exclusifs : Le regroupement de capitaux permet d'acquérir des actifs unitaires de grande valeur (hôtellerie, bureaux prime, logistique) ou des marchés confidentiels inaccessibles individuellement.

- Recours massif à l'effet de levier : L'endettement bancaire y dépasse fréquemment les 50 %, boostant le TRI cible mais exposant la structure à un risque de valorisation accru.

- Horizon de temps contraint : Les capitaux sont bloqués pour une période déterminée, souvent entre 2 et 7 ans, avec des fenêtres de sortie prédéfinies.

- Gouvernance fermée : La structure repose sur un cercle d'associés unis par un intérêt économique commun.

Pour les personnes souhaitant structurer un tel véhicule, la souplesse de décision et la transparence totale sur l'actif sont des atouts majeurs. Toutefois, si cette flexibilité n'est pas assortie d'une gouvernance active des associés, le véhicule bascule mécaniquement dans le champ de la Directive AIFM.

Une telle requalification emporte des obligations lourdes : nomination d'une société de gestion de portefeuille agréée et désignation d'un dépositaire.

Critères d’analyse de l’AMF :

 L’AMF aprocédé à une analyse de la réalité opérationnelle des club deals, encroisant différent types de données :

 - La documentation commerciale. En cas de contrôle, l’AMF analyse le pitch deck, les FAQ investisseurs, le site internet lié à l’opération, etc. Par exemple, la mention d’un TRI ou de critères d’acquisition trop précis sont considérés comme des indices forts pour qualifier une « politique d’investissement définie », caractéristique d’un FIA.  

- La gouvernance. Les sociétés dans lesquelles sont réunis les investisseurs d’un club deal doivent permettre la mise en place d’un pouvoir discrétionnaire de ceux-ci sur les opérations courantes. L’AMF analyse la documentation juridique de l’opération (statuts, pacte d’associés, etc.) pour vérifier que les droits des investisseurs ne sont pas absorbés en pratique par un tiers opérateur. Si les investisseurs sont passifs, le risque de basculement vers la qualification de FIA est très élevé.

 - La cohérence d’ensemble de l’opération. Lorsqu’elle se penche sur des club deals, l’AMF utilise un faisceau d’indices et raisonne en cohérence d’ensemble. Une opération peut sembler sécurisée sur le plan juridique, mais peut devenir à risque dès lors que la gouvernance, la documentation juridique et la documentation commerciale ne racontent pas exactement la même histoire.

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Rédigé par Sylvain Clavé et Germain Chaux

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